Monday 08 May 2017 11:16:05
Giurisprudenza Uso del Territorio: Urbanistica, Ambiente e Paesaggio
segnalazione del Prof. Avv. Enrico Michetti della sentenza del Consiglio di Stato Sez. IV del 5.5.2017
Secondo la pacifica ed incontrastata giurisprudenza di questo Consiglio di Stato “L'atto di asservimento, per cui un fondo viene destinato a servire al computo dell'edificabilità di un'altra area, costituisce una fattispecie negoziale avente effetti obbligatori, in cui la qualità edificatoria di un fondo viene posta a servizio di un altro fondo al fine di incrementare la cubatura realizzabile su quest'ultimo; il conseguente vincolo di inedificabilità che viene ad insistere sul fondo “asservito” è destinato a permanere nel tempo anche in caso di sua successiva alienazione e ciò non solo per la natura oggettiva del vincolo, ma soprattutto perché esso trova il suo fondamento, prima che nel negozio di asservimento, nella disciplina urbanistica che fissa un limite per l'edificabilità dell'area” (Consiglio di Stato sez. VI, sentenza 9 febbraio 2016, n. 547). Chiarisce ulteriormente Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 27 giugno 2011, n. 3823 che “L’asservimento a fini edificatori di un fondo ad un altro crea una relazione pertinenziale nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, creando sull'area asservita un vincolo permanente ed irrevocabile con perdita delle sue potenzialità edificatorie e conseguente permanente minorazione della sua utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario”. Ciò importa che permanendo il vincolo a tempo indeterminato, l'asservimento continua a seguire il fondo anche nei successivi trasferimenti a qualsiasi titolo intervenuti in epoca successiva, essendo pertanto opponibile ai terzi e a chiunque ne sia il proprietario. Il caso da ultimo deciso, peraltro, ha riguardato una fattispecie del tutto assimilabile a quella per cui è causa, giacché l’acquisto della proprietà del terreno asservito era avvenuto in sede di vendita giudiziaria nell'ambito di una procedura fallimentare. Ciò premesso e considerato, va ulteriormente osservato che questo Consiglio di Stato non ha mancato di sottolineare che, nell’ipotesi in cui l'originario lotto urbanistico abbia acquisito una maggiore potenzialità edificatoria in dipendenza di modifiche alla disciplina urbanistica, “per verificare la sua effettiva potenzialità edificatoria occorre sempre partire dalla considerazione che, in virtù del carattere « unitario » dell'originario lotto interamente asservito alla precedente costruzione, non possono non computarsi le volumetrie realizzate sul lotto urbanistico originario (considerato complessivamente), il quale è l'unico ad aver acquisito e mantenuto una "propria" potenzialità edificatoria; conseguentemente la verifica dell'edificabilità della parte del lotto rimasta inedificata e la quantificazione della volumetria su di essa realizzabile non può che derivare, per sottrazione, dalla predetta potenzialità (computata alla luce della densità edilizia consentita dalla normativa urbanistica vigente al momento del rilascio delle concessioni di cui si controverte), diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area”. Da tale premessa deriva, da un canto, che il vincolo - in quanto qualità oggettiva del bene - rimane cristallizzato nel tempo e, dall’altro, che ciò non implica un limite rispetto alle determinazioni del pianificatore generale, il quale resta libero di dettare una nuova disciplina dell'indice volumetrico relativamente alla zona alla quale l'area si riferisce (Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 29 luglio 2008, n. 3766).......Pertanto, in assenza dell’adozione, da parte del pianificatore generale, di una nuova disciplina dell’indice volumetrico, non è consentito rinvenire nel nostro ordinamento un principio di diritto positivo da cui inferire che la mera modifica della disciplina urbanistica importi ex novo attribuzione di nuova potenzialità edificatoria ai fondi già utilizzati o gravati da asservimento in favore di altri immobili già realizzati per avere espresso la volumetria consentita. In argomento, ma più restrittivamente, Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 9 luglio 2011, n. 4134, secondo cui addirittura “L'eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di edificabilità (n.d.r., ipotesi che comunque non ricorre nel caso di specie, essendo il nuovo indice addirittura inferiore), può interessare, nell'ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, solo le aree libere, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino fisicamente libere da immobili; segue da ciò che nel caso di realizzazione di un manufatto edilizio, la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile neppure alla stregua degli indici sopravvenuti, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto”. Per approfondire scarica la sentenza.
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