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Friday 09 August 2024 04:25:38

Giurisprudenza  Uso del Territorio: Urbanistica, Ambiente e Paesaggio

Aggiudicatario di un immobile con abusi edilizi: sulla decorrenza del termine di 120 giorni per la presentazione della domanda di sanatoria non rileva l’effettiva contezza della presenza di abusi presso l’immobile oggetto di trasferimento

segnalazione del Direttore scientifico Enrico Michetti della sentenza del Consiglio di Stato Sez. II del 8.8.2024

La vicenda di causa involge la problematica della decorrenza del termine di 120 giorni secondo quanto stabilito dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, al comma 6, che così recita: “nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedura esecutiva la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile…”.

Analogamente dispone l’art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 (secondo cui: «[l]’aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria»).

Occorre precisare che la presente controversia riguarda la disciplina straordinaria sul condono edilizio, la quale consente eccezionalmente la sanatoria di alcune tipologie di immobili realizzati in modo non conforme alla disciplina edilizia e urbanistica. Ne consegue che non è in discussione, nel caso in esame, la possibilità di richiedere comunque l’accertamento di conformità (di cui all’art. 36 del T.U. dell’edilizia), sussistendone i relativi presupposti (segnatamente, quelli della c.d. doppia conformità e sempre che non siano decorsi i termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, dello stesso testo unico).

La controversia attiene, in particolare, alla individuazione del dies a quo per la decorrenza del termine entro il quale va presentata la domanda di sanatoria, termine nel caso di specie e per le ragioni di cui infra da reputare abbondantemente decorso.

Giova altresì evidenziare, in ordine alle caratteristiche della vicenda, che il provvedimento impugnato in prime cure, col quale si è ritenuta l’istanza di condono “tardiva rispetto al termine legislativamente previsto di 120 giorni, di cui al ex art. 46 comma 5 del D.P.R. 380/2001”, si fonda sia sul fatto che la parte avrebbe preso conoscenza dello stato dei luoghi nel dichiarare la conformità urbanistica ed edilizia con due atti notori del 2012 e del 2015, sia sulla circostanza che “i grafici parte sostanziale delle richieste sopra citate e delle D.I.A. Reg. 228/2013 prot.n. 4025 del 14.06.2013 e D.I.A. prot. 6422 del 13.10.2014, presentano tutti il dato comune consistente nella dicitura “manufatto oggetto di demolizione”, elemento che è indice della piena contezza dell’abuso”.

Il nucleo delle deduzioni sollevate in prime cure, fondate anche su un precedente di questo Consiglio (sentenza, sez. IV, 25 novembre 2013, n. 5598), riposa sull’assunto secondo cui il termine anzidetto “non decorre dalla data di trasferimento ma dal momento dell’effettiva scoperta e conoscenza dell’opera abusiva”, circostanza questa verificatasi soltanto il 23 aprile 2021, data in cui il Geom. effettuava l’accesso presso il Comune ed eseguiva il sopralluogo dell’immobile per verificare e dichiarare la conformità edilizia (obbligatoria per la pratica del c.d. Superbonus 110%).

Il T.a.r. ha aderito a tali prospettazioni ritenendo “acclarato in causa che la conoscenza degli abusi si è avuta il 23 aprile 2021 e che, quindi, la domanda di sanatoria è tempestiva”.

“11.2. Ebbene, ritiene il Collegio che il corretto approccio interpretativo dell’anzidetta disciplina non consente di ritenere, come assume il giudice di prime cure, che il termine decorra dal momento in cui l’interessato ha preso effettiva contezza della presenza di abusi presso l’immobile oggetto di trasferimento, e ciò per due ordini di motivi:

1) accedere a tale interpretazione comporterebbe il rischio concreto di dilazionare il termine senza ancorarlo ad elementi obiettivi così da ingenerare un inammissibile fattore di incertezza ai fini dell’applicazione della disciplina (riguardante, come si è detto, il condono straordinario);

2) tale interpretazione sarebbe comunque contraria alla previsione della norma, la quale discorre semplicemente di “centoventi giorni dall’atto di trasferimento” invece che dall’eventuale conoscenza dell’abuso commesso, previsione che, nella sua stentorea formulazione, non si presta ad interpretazioni contrarie al suo tenore letterale.

Ne deriva che, come emerge dallo stesso precedente segnalato da parte ricorrente, la postergazione del dies a quo postula non la effettiva presa di conoscenza, ma la non conoscibilità dell’abuso, dovendosi reputare riconducibile ad un generale onere di diligenza avvedersi di eventuali abusi perpetrati presso l’immobile oggetto di trasferimento e di cui si è conseguita la materiale disponibilità.

La soluzione della controversia, posta in questi termini ovverosia su un piano logico-giuridico, consente di ritenere non decisiva la circostanza materiale relativa all’avvenuta o meno effettiva presa di conoscenza dell’abuso in capo al ricorrente di primo grado siccome evincibile dalla documentazione in atti. Ciò che conclusivamente rileva ai fini applicativi della norma è l’obiettiva conoscibilità dell’abuso invece che la sua effettiva cognizione.

11.3. Da tanto deriva che le considerazioni formulate da parte appellata nella sua memoria non sono suscettibili di condivisione, dovendosi per giunta rilevare che:

- la pronuncia di questo Consiglio (sentenza n. 5598 cit.) non può ridondare a vantaggio delle prospettazioni di parte appellata in considerazione delle peculiari circostanze fattuali che connotano la relativa vicenda di causa, fermo restando che le superiori considerazioni a sostegno del favorevole apprezzamento delle deduzioni di parte appellante non risultano in contrasto con il principio di diritto ricavabile dalla stessa, avendo il Collegio semplicemente affermato che “il termine perentorio (120 giorni) ai fini della presentazione dell’istanza di sanatoria per opere abusive relative a immobili assoggettati a procedure esecutive deve razionalmente raccordarsi all’ipotesi in cui sia immediatamente e inequivocabilmente percepibile l’esistenza dell’illecito edilizio”;

- la presente vicenda di causa, infatti, non consente di rilevare alcun effettivo ed insuperabile ostacolo tale da impedire la conoscibilità dell’abuso presente presso l’immobile oggetto di trasferimento e di cui l’acquirente aveva ormai acquisito la disponibilità materiale;

- parte appellata, altresì, evidenzia che “l’immobile non ha utenze domestiche e arredamento, come risulta dal rapporto di servizio della Polizia Locale del 18-11-2020”, ma anche sotto tal profilo emerge l’insussistenza di una vera e propria circostanza impediente ai fini della presa di conoscenza dell’abuso;

- la circostanza rimarcata da parte appellata, consistente nel fatto che non si è fatta “menzione alcuna dell’abuso né nell’avviso di vendita all’incanto, né nella perizia di stima, né infine nel decreto di Trasferimento” non assume carattere decisivo, in quanto non costituisce un vero e proprio ostacolo insuperabile alla presa di conoscenza dell’abuso in attuazione di un preciso onere cognitivo desumibile dal tenore della norma di riferimento alla luce di una interpretazione non solo letterale, ma anche secundum rationem;

- lo stesso dicasi per quanto attiene alle attestazioni di conformità dell’immobile(…)

in due atti di notorietà del 2012 e del 2015 dovendosi ribadire che non assume rilievo ai fini della soluzione della controversia la effettiva o meno cognizione dell’abuso edilizio presso l’immobile compravenduto quanto la sua materiale conoscibilità secondo un ineludibile onere di diligenza che, come detto, la norma sottende;

- la dicitura “manufatto oggetto di demolizione” presente “nei grafici parte sostanziale delle richieste sopra citate e delle D.I.A. …” (cfr. atto impugnato in prime cure), seppure parte integrante del complesso quadro motivazionale a sostegno della determinazione dell’Amministrazione avversata in prime cure, risulta non decisiva e comunque, se non tale da attestare ex se la effettiva cognizione dell’abuso, costituisce ulteriore indice significativo della circostanza, come detto decisiva, circa la effettiva conoscibilità dell’abuso da parte dell’appellata;(…) 

Per approfondire scarica il testo integrale della sentenza.

Testo del Provvedimento (Contenuto Riservato)

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