Banca Dati G.A.R.I.

Wednesday 21 May 2014 21:45:17

Normativa  Patto di Stabliità, Bilancio e Fiscalità

Compravendita immobiliare: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulle modalità di pagamento del prezzo successive alla stipula dell'atto

segnalazione del Prof. Avv. Enrico Michetti della risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 53/E del 20.5.2014

Finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti da attività illecite sono alla base della tracciabilita' e, quindi, dell'obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo relativamente al quale e' intervenuta apposita risoluzione dell'Agenzia delle Entrate diretta a chiarire le modalità di determinazione delle base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. In particolare precisa l'Agenzia come in materia di adempimenti fiscalmente rilevanti da porre in essere in occasione della formazione di atti di compravendita immobiliare, l'articolo 35, comma 22, del decreto legge del 4 luglio 2006, n. 223, prevede l'obbligo delle parti contraenti di rendere, all'atto della cessione di un immobile, seppur assoggettata ad IVA, apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante, tra l'altro, l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. La corretta osservanza di tale obbligo è stata presidiata dalla comminazione, in caso di sua violazione, di una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e, ai fini dell'imposta di registro, dall'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore ex articolo 52, primo comma, del TUR. Oltre a tali sanzioni di carattere amministrativo, all'autore della dichiarazione mendace redatta mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà si rende applicabile la norma contenuta nell'articolo 76 del decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000 n. 445, a mente del quale "chiunque rilascia dichiarazioni mendaci, forma atti falsi o ne fa uso nei casi previsti dal presente testo unico è punito ai sensi del codice penale e delle leggi speciali in materia". Considerata la portata generale della disposizione recata dal comma 22 dell'articolo 35 predetto, che investe tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso, anche se rientranti nel campo di applicazione dell'IVA, la preclusione dell'accertamento di valore ex articolo 52, primo comma, del TUR viene meno anche con riferimento alle vendite di abitazioni nei confronti di privati di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 266 del 2005, qualora in atto non siano indicate in modo analitico le modalità di pagamento del corrispettivo (cfr. circolare dell'Agenzia delle entrate del 6 febbraio 2007, n. 6). Sulla base della richiamata normativa deve, quindi, ritenersi che l'obbligo dell'indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo, rispondendo a precise finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti da attività illecite sussista, in linea generale, per tutti i pagamenti afferenti ad atti di compravendita immobiliareCon particolare riferimento al quesito posto, occorre, tuttavia, considerare che la tracciabilità, nel senso di indicazione analitica delle modalità di pagamento, non può essere pretesa, evidentemente, in relazione a pagamenti che saranno effettuati successivamente rispetto all'atto di cessione immobiliare. Benché, infatti, la chiara formulazione normativa del comma 22 esiga tale indicazione proprio nel momento della cessione, manca la possibilità per le parti contraenti di fornire, in detto momento, gli estremi di tutti i pagamenti che compongono il corrispettivo complessivamente pattuito (in quanto si verificheranno solo in data successiva alla firma dell'atto di cessione). Quanto sopra induce a ritenere che, in relazione ai pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l'obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo possa essere assolto fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo. Del resto, è nella piena facoltà dell'Amministrazione Finanziaria, nell'ambito dei poteri di controllo di competenza, di procedere comunque a verificare la coerenza tra le corrispondenti movimentazioni finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore. In tali casi, l'indicazione nell'atto degli elementi relativi ai pagamenti futuri esclude che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione impropria, ossia l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di maggior valore ex articolo 52, primo comma, del TUR, con sostanziale disapplicazione del regime del 'prezzo-valore'. Conclude l'Agenzia che le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti. Per scaricare la risoluzione cliccare su "Accedi al Provvedimento".

Testo del Provvedimento (Apri il link)

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